Kira Bedelinin Uyarlanması Davası

Kira bedelinin uyarlanması davası, kira sözleşmesinin devam ettiği süre içinde kira bedelinin artış oranının belirlenmesi için açılan bir davadır. Bu dava, kira sözleşmesinde kira bedelinin artış oranı belirlenmemişse veya belirlenen oran adaletsiz veya haksız ise açılabilir. Kira bedelinin uyarlanması davasının amacı, kira sözleşmesinin taraflarının haklarını korumak ve kira ilişkisinin devamını sağlamaktır.

Mahkeme, bu hususları gözeterek kira bedelini uygun bir oranda artırır veya azaltır. Mahkemenin kararı, taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi olarak kabul edilir ve bir sonraki kira dönemine kadar geçerlidir.

Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Nedir?

Kira bedelinin uyarlanması davası, kiralayan ve kiracı arasındaki anlaşmazlıkları çözmek için önemli bir hukuki yoldur. Bu dava sayesinde, kiralama ilişkisinin devamlılığı sağlanır ve tarafların hakları korunur. Ancak, bu davanın açılabilmesi için yukarıda sayılan şartların yerine getirilmesi gerekir. Aksi takdirde, dava reddedilebilir veya sonuçsuz kalabilir.

Kira bedelinin uyarlanması davasının açılabilmesi için bazı şartlar vardır. Bu şartlar şunlardır:

– Kira sözleşmesinin yazılı olması
– Kira sözleşmesinin en az bir yıl süreli olması
– Kira sözleşmesinde kira bedelinin artış oranının belirlenmemesi veya belirlenen oranın adaletsiz veya haksız olması
– Kira bedelinin artış oranının belirlenmesi için tarafların anlaşamaması
– Kira bedelinin artış oranının belirlenmesi için dava açma süresinin geçmemiş olması

Kira bedelinin uyarlanması davasında, mahkeme kira bedelinin artış oranını belirlerken, kiralanan taşınmazın niteliği, konumu, durumu, piyasa koşulları, enflasyon oranı, vergi yükü, tarafların ekonomik durumları gibi hususları dikkate alır. Mahkeme, kira bedelinin artış oranını belirlerken, tarafların haklarını dengeli bir şekilde gözetir ve kira ilişkisinin devamını sağlayacak bir karar verir.

Kira bedelinin uyarlanması davasının sonuçları nelerdir?

Kira bedelinin uyarlanması davasının sonucunda, mahkeme tarafından belirlenen kira bedelinin artış oranı, dava tarihinden itibaren geçerli olur. Mahkeme kararı kesinleştikten sonra, taraflar arasındaki kira sözleşmesi değişiklik görmüş sayılır ve yeni kira bedeli üzerinden ödeme yapılır. Mahkeme kararı aleyhine olan taraf, kararın kesinleştiği tarihten itibaren 15 gün içinde istinaf yoluna başvurabilir. İstinaf başvurusu reddedilirse veya yapılmazsa, mahkeme kararı kesin hüküm niteliği kazanır ve icra edilir.

Kira Bedelinin Uyarlanmasında Emsal Yargıtay Kararı

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 25.12.2014 tarihli ve 2014/4990 Esas, 9141 Karar sayılı kararı şu şekildedir:

Davalı kiracının kira bedelinin uyarlanması talebi üzerine, mahkeme tarafından verilen karar, Dairemizce 08.07.2014 tarihinde 2014/4990 Esas, 9141 Karar sayısıyla onanmıştır. Ancak, davacı vekili tarafından yapılan karar düzeltme talebi üzerine dosyadaki tüm belgeler incelenerek gereği düşünülmüştür.

Davacı vekili, kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin emsallere göre düşük kaldığını, dolardaki beklenen artışın olmadığını, taşınmazın niteliği, ticari gelişmeler ve diğer giderlerdeki artışın sözleşmedeki dengeleri olumsuz etkilediğini belirterek 01.06.2010 dönemine ait kira bedelinin yıllık 33.000 USD’den 70.000 USD’ye uyarlanmasını ve bu şekilde uyarlanan kira bedelinin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili ise sözleşmede kiranın dolar olarak belirlendiğini, dövizdeki artışa bağlı olarak kiranın zaten yükseldiğini ve olağanüstü bir değişiklik olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir. Mahkeme, davanın kısmen kabulüne karar vererek 01.06.2010 tarihinden itibaren yıllık kira bedelinin 73.000 USD olarak uyarlanmasına ve 40.000 USD’nin davalıdan tahsil edilmesine hükmetmiştir.

1. Davalının karar düzeltme talebinin incelenmesinde; Kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin mahkeme kararı ile belirlenen kira farkı alacağının ifa zamanının gelmiş sayılabilmesi için sadece alacaklının borçludan eda da bulunması yeterli değildir. Aynı zamanda bu kararın kesinleşmiş olması da gerekir. Kira bedelinin uyarlanması kararları kesinleşmedikçe, ilamsız icra ve tahliye istekli takip yapılamaz, alacak davası açılamaz. Bu bağlamda, mahkemenin uyarlanan kira bedelinin tahsiline yönelik talebin reddedilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile 40.000 USD’nin tahsiline karar verilmesi hukuka aykırıdır.
2. Hâkim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Davacı tarafından kira bedelinin 01.06.2010 tarihinden itibaren 70.000 USD olarak uyarlanması istenmiş olmasına rağmen, mahkemece talep aşılarak 73.000 USD’ye hükmedilmesi usul ve hukuka aykırıdır.
3. Hükme dayanak yapılan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın kira bedelinin 109.645 USD’ye uyarlanabileceği belirlenmiş, ancak raporda bu tutarın net mi brüt mü olduğu belirtilmemiştir. Mahkeme, bilirkişi raporunu hükme esas alarak davanın kabulüne karar vermiştir. Ancak, belirsizliğin giderilmesi için net brüt ayrımının yapılması gerekmektedir.

SONUÇ: Yukarıda belirtilen nedenlerle davalının karar düzeltme talebinin kabulüyle Dairemizin 08.07.2014 tarihli ve 2014/4990 Esas, 9141 Karar sayılı onama kararı kaldırılarak yerel mahkemenin 31.12.2013 tarihli ve 2012/268 Esas, 2013/938 Karar sayılı hükmünün BOZULMASINA ve istenirse peşin alınan temyiz harcının ve karar düzeltme harcının karar düzeltme isteyen davalıya iadesine, 25.12.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.